アメリカで初めてマイホームを購入予定の方、或いはすでに物件を購入されたことがある方でもリフレッシュしたい方はどうぞご参照ください。
まずは信頼できる不動産エージェントを探しましょう
エージェントを通さないで自力で売買することもできますが、アメリカ不動産は法律に大きく関わるビジネスなので、売買のプロセスを隅々まで把握し、現地市場の知識が豊富で、英語力もあり、交渉力があるエージェントが理想です。英語力や交渉に自信がある方でないと返って余計な時間がかかったり、エラー発生が起こしやすいので、プロのエージェントを雇用することをお勧めします。アメリカでは2024年８月からは今までと違って買主代表エージェントのコミッション（手数料）は買主の責任、売主コミッションは売主の責任になるという大きな変化がおこります。それぞれの家の契約ルールが異なるのでエージェントから詳細を聞くことをお勧めします。
信頼できるエージェントを見つけたらコンサルテーションのアポを取り、購入の目的、物件の条件や優先順位、入居希望時期、ご希望の価格帯とファイナンスの準備状況などをご相談ください。
融資機関からPre-approval letterを取得する
融資機関からPre-Approval Letter（仮承認）を発行してもらいます。現金で購入予定なら必要ありません。ローンを組む場合はこの仮承認が必需となります。購入可能額を把握できると物件検索を絞れます。機関それぞれ異なるモーゲッジプログラムやレートがあるので一件以上から発行してもらうことをお勧めします。
Pre-Approval Letterの申請の際に必要な書類は以下になります。
• 過去1ヶ月分の収入証明書（会社員の場合は給与明細書）
• 過去2年分の税金申告書とW2
• 過去2ヶ月分の資産証明書（銀行口座や投資口座の収支報告書（マンスリーステートメント）
もしアメリカに2年未満の滞在、銀行口座が日本や海外にある場合でも対応可能のレンダーがいますので、どうぞご相談ください。
頭金を用意する
通常は購入価格の20％が求められますが、初めて購入される方用のdown payment assistanceプログラムなどもあったりしますので２件以上のモーゲージ会社に連絡してpre-approvalを発行してもらうことをお勧めします。そのかわり、売主はやはり最高価格や一番多く頭金を出せるオファーを選ぶというのは隠せない事実です。
保有株などを頭金に充てる場合は相場のタイミングを見て早めに現金化しておき、安全ですぐに引き出せる口座に移しておくのがお勧めです。
頭金以外にも、ポイントと呼ばれるローン開始手数料や不動産鑑定料、インスペクション費用など初期コスト（クロージングコスト）がかかるのであらかじめ準備しておく必要があります。これらの費用の領収書を後から請求されますのでまとめて整理しておくのをお勧めします。
家購入に準備する費用：
• Inspection 審査
オファーがアクセプトされたら7〜10日内にインスペクションを行い、費用は買手の負担でインスペクション完了直後にチェックを渡します。Water testing, Radon testing, sewage systemのテストなどで値段が変わりますが、$500~1500が平均です。この場には買手、バイヤーエージェントが同行し、セラーエージェントも鍵を開けるために付き添います。通常1〜3時間かかります。
• Appraisal 鑑定
無事に売買契約書がサインされた後に正式にローン審査が始まります。そこでモーゲージ会社が指名した銀行から鑑定士が派遣され、プロパティに足を運び鑑定をします。この場にはセラーエージェントのみ同行します。
• Down payment 頭金
最低3.5%（初めて購入する方のみ）、理想は20％。多ければ多いほど「誠実度」が確かめられます。オファーと一緒に提出するEarnest money（通常500~1,000ドル）、そして売買契約書をサインする時に第二の Deposit（通常オファー額の５％）をCashier’s/Bank checkで支払うか、電子送金のリンクが送られます。この二つのdepositsは頭金の一部ですので、クロージングの時に残高を支払います。
• Closing Costs
相場1.5〜4% のローン額。
例：
Loan Origination Fee (ローン総額の1%の手数料-0～1%が相場)
Appraisal Fee:
Loan Application Fee (ローン書類手続き費)
Credit Report Fee (信用調査レポート代)
Tax Service Fee
Property Taxを月々の支払いに組み込む費用)
Flood Check Fee
Property Taxの預り金
Closing Fee to Escrow (エスクロー費-購入価格によって変動)
Title Insurance Fee
Recording Fee (登記代)
（コンドミニアムの場合）その他アソシエーション（管理会社）等への手数料
（コンドミニアムの場合）Set Up Fee with HOA (管理会社の初期手数料)
（コンドミニアムの場合）Association Dues (管理費１か月分の前払い)
Interest (Items Required by Lender to be paid in advance)
Property Tax の預り金 (Reserves Deposited with Lender)
物件探し
希望する物件の条件や地域を絞り、購入可能額内の物件を見つけましょう。いい物件は競争率が高いので「この家だ！」と決心したら即行動する必要があります。さらにすぐ売れると予測されている家はだいたい週末にオープンハウスをし、競争が予測されるいい物件はその１〜２日内にオファー期限があったりします。ゆっくり考える時間もあまりないので内見の間に購入するかどうか判断する必要があります！
オファーの提出
購入したい物件が見つかったら、エージェントにオファーを作成してもらい、セラー側のエージェントに提出します。オファーには購入したい価格、手付金額（＝Earnest Money、 通常500〜1000ドル）、住宅ローン額、頭金額、条件（Contingencies）が記載されています。
オファーと合わせてEarnest Moneyの小切手、住宅ローンのプリ・アプルーバルレターと、頭金の額を証明できる銀行のステイトメントを提出します。オファーに対して売主からは、受領、条件付受領（カウンターオファー）、拒否のいずれかの回答が届きます。カウンターオファーが来た場合は、その条件について検討し、再びこちらからカウンターオファーを提出することもあります。ここでエージェントの交渉力が発揮されます！最終的に双方の合意が成立すると契約開始となり、エスクロー開設となります。
インスペクション＆タイトル調査
売買契約書（Residential Purchase & Sales Agreementとは8ページの書類で、売買契約がアクセプトされると、エスクロー期間中に買主は住宅ローン申請、アプレイザー（不動産鑑定）、ホームインスペクション、ディスクロージャー書類のレビューなどを行います。何かの問題や修繕などの必要が発覚した場合は再度リクエストする機会があります。モーゲージの申請も完了させます。インスペクションは通常アクセプトされた７〜１０日間の間に行います。もしもオファーにインスペクションをする条件を付け足していた場合、インスペクションの間に家の購入をキャンセルしたいと思わせる大きな問題が発覚したら契約をキャンセルすることができます。そうするとディポジットも戻ってきます。住宅ローンも審査中にレンダーが払えないと判断された場合契約解除になり、改めて金融状況を見直す必要があります。このようなことがないようにpre-approvalを申請する時に正しい、最新の情報を提供することをお勧めします！
Final Walk Through（物件の最終チェック）
所有権譲渡前に、物件の最終確認を行います。不具合の修理を行った場合は、その完了を確認します。通常クロージングの１〜２日前に行われます。セラーエージェントもクロージングの数週間前に水道（water meter）のトランスファー手配をしてくれます。
クロージング
所有権の譲渡日を「エスクローがクローズする日」と言い、購入代金の支払い日でもあります。残りの頭金の他、固定資産税の月割り費用、郡税、タイトルカンパニー（所有権移転費用）、事務手数料、登録手数料など（クロージングコスト）の費用も精算します。
エスクローがクローズする1～3日前にエスクロー会社にて書類にサインをします。
おめでとうございます！これであなたは晴れてホームオーナーになりました！